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Blog d'avocats traitant de l'actualité du droit des affaires, du droit commercial et du droit social ...

lundi 18 mai 2009

Nintendo en prend pour moins cher que prévu !

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Gérald SADDE - Avocat - Roche et Associés

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jeudi 14 mai 2009

Dailymotion et qualité d'hébergeur : quand décision rime avec précision

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Gérald SADDE - Avocat - Roche et Associés

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lundi 4 mai 2009

Agent immobilier, ou la rigueur du formalisme de la loi Hoguet


A défaut d'inscription sur le registre des mandats et de report du numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant, l'offre de vente formulée par une agence immobilière en application d'un mandat irrégulier n'engage pas le vendeur.
Le respect de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 ne doit pas être pris à la légère par les professionnels de l'immobilier.
En l'espèce, un particulier avait accepté une offre de vente émise par une agence immobilière.
Le vendeur s'était rétracté, invoquant la nullité du mandat donné à son agence.

Aux termes de l'article 6 de la loi Hoguet, le mandat doit respecter les conditions de forme prescrites par son décret d'application et notamment la mention de la convention sur le registre des mandats et le report du numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant.
A défaut de mandat valable, le mandataire était sans pouvoir et l'offre émise par son intermédaire n'engageait pas le mandant. L'acceptation émise par le candidat acquéreur n'était pas apte à former la vente.

Le formalisme attaché au mandat de l'agent immobilier peut donc s'avérer un outil au service de l'indécision du vendeur.

Au grand regret des agents immobiliers ayant déjà vu juger récemment par la Cour de cassation que la théorie du mandat apparent ne peut tenir en échec les dispositions impératives de la loi Hoguet exigeant la conclusion d'un mandat écrit portant mention de stipulations particulières (Cass. civ. 1ère 31 janvier 2008 n°05-15.774)

Traditionnellement, la théorie du mandat apparent permet de déclarer le mandant engagé dès lors que la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime.

Petite consolation pour l'agent immobilier, dans un autre domaine, la Cour de cassation a également jugé que même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Cass. Ass. plén., 9 mai 2008, n°07-12.449)

Yann GALLONE - Avocat

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L'association à parts égales, quand tout va mal...

La théorie de l'abus d'égalité n'est d'aucun secours en cas de refus de l'associé à parts égales de voter la rémunération du gérant.
Cass. com. 31 mars 2009, FS-D, n°08-11.860
Les société familiales sont souvent le siège de conflits insolubles.
Surtout lorsque, comme en l'espèce, les deux coassociés de surcroît cogérants ont choisi une répartition égalitaire des parts sociales!
Une telle répartition les oblige à s'entendre ou à se séparer: ce qui est parfais le but recherché d'un tel montage.
En cas de contentieux, il n'y a guère d'autre issue que la dissolution judiciaire pour paralysie de la société.
La Cour de cassation a rejeté le recours à la théorie de l'abus d'égalité.
En l'espèce, un des deux coassociés refusait de voter l'augmentation de la rémunération du gérant.
La Cour a jugé qu'une telle attitude ne constituait pas un abus d'égalité, l'intention de nuire ne pouvant être présumée et ne suffisant pas à elle seule à établir l'abus de vote, la jurisprudence exigeant depuis un arrêt de principe du 15 juillet 1992 que l'attitude de l'associé soit contraire à l'intérêt de la société en ce qu'elle interdirait la réalisation d'une opération essentielle pour celle-ci.
La Cour de cassation rappelle également qu'à supposer l'abus d'égalité établi, le Juge ne peut fixer la rémunération en se substituant à l'organe social compétent.
Le Juge ne peut que désigner un mandataire ad hoc chargé de représenter les associés opposants ou défaillants lors d'une nouvelle assemblée.
Yann GALLONE - Avocat

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