Agent immobilier, ou la rigueur du formalisme de la loi Hoguet

A défaut d'inscription sur le registre des mandats et de report du numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant, l'offre de vente formulée par une agence immobilière en application d'un mandat irrégulier n'engage pas le vendeur.

Cass. civ 3°, 8 avr. 2009, FS-P+B, n°07-21.610

Le respect de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 ne doit pas être pris à la légère par les professionnels de l'immobilier.

En l'espèce, un particulier avait accepté une offre de vente émise par une agence immobilière.

Le vendeur s'était rétracté, invoquant la nullité du mandat donné à son agence.

Aux termes de l'article 6 de la loi Hoguet, le mandat doit respecter les conditions de forme prescrites par son décret d'application et notamment la mention de la convention sur le registre des mandats et le report du numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant.

A défaut de mandat valable, le mandataire était sans pouvoir et l'offre émise par son intermédaire n'engageait pas le mandant. L'acceptation émise par le candidat acquéreur n'était pas apte à former la vente.

Le formalisme attaché au mandat de l'agent immobilier peut donc s'avérer un outil au service de l'indécision du vendeur.

Au grand regret des agents immobiliers ayant déjà vu juger récemment par la Cour de cassation que la théorie du mandat apparent ne peut tenir en échec les dispositions impératives de la loi Hoguet exigeant la conclusion d'un mandat écrit portant mention de stipulations particulières (Cass. civ. 1ère 31 janvier 2008 n°05-15.774)

Traditionnellement, la théorie du mandat apparent permet de déclarer le mandant engagé dès lors que la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime.

Petite consolation pour l'agent immobilier, dans un autre domaine, la Cour de cassation a également jugé que même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Cass. Ass. plén., 9 mai 2008, n°07-12.449)

Yann GALLONE - Avocat