Bail commercial: quid de la validité du refus de renouvellement délivré par le seul usufruitier

A propos d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 9 décembre 2009 (Civ. 3°, 9 décembre 2009, FS-P+B, n°08-20.512)

L'article 594 du Code civil interdit à l'usufruitier de donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, sans le concours du nu-propriétaire.

Il en est de même pour un congé avec offre de renouvellement.

En revanche, un usufruitier peut de son propre chef délivrer un congé avec refus de renouvellement.

La Cour de cassation précise en l'espèce qu'un usufruitier peut également notifier le refus du renouvellement d'un bail commercial en réponse à la demande de renouvellement formulée par le locataire.

Yann GALLONE - Avocat

Précisions sur la garantie due par le cédant d'un fonds de commerce

A propos d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 28 octobre 2009 (Cass. civ 3e, 28 oct.2009, FS-P+B, n°08-16.826)

Pour renforcer la sécurité du bailleur, les parties à l'acte de cession peuvent convenir d'y inclure une clause de garantie par laquelle le cédant s'engage solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et à l'exécution du contrat.

A défaut d'une telle clause, depuis un arrêt de la Cour de cassation de 1988 le bailleur ne peut pas exiger du cédant le paiement des loyers échus après la cession (Cass. 3e civ. 12 juillet 1988 n° 86-15.759 : Bull. civ. III n° 125)

Il est important pour le bailleur d’exiger l’insertion d’une telle clause.

La Cour de cassation dans cet arrêt en date du 28 octobre 2009 rappelle que la rédaction des clauses de solidarité doit être précise.

La clause de solidarité est interprétée restrictivement quant à son étendue.

Ainsi, lorsqu'elle est limitée au paiement des loyers dus par le cessionnaire, le cédant ne peut pas être tenu de payer les réparations locatives ou l'indemnité d'occupation dues par le cessionnaire après la résiliation du bail.

Il doit impérativement être prévu que l’engagement du cédant s’étend notamment à ces sommes.

Yann GALLONE - Avocat