Nintendo en prend pour moins cher que prévu !

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Gérald SADDE - Avocat - Roche et Associés

Dailymotion et qualité d'hébergeur : quand décision rime avec précision

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Gérald SADDE - Avocat - Roche et Associés

Agent immobilier, ou la rigueur du formalisme de la loi Hoguet

A défaut d'inscription sur le registre des mandats et de report du numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant, l'offre de vente formulée par une agence immobilière en application d'un mandat irrégulier n'engage pas le vendeur.

Cass. civ 3°, 8 avr. 2009, FS-P+B, n°07-21.610

Le respect de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 ne doit pas être pris à la légère par les professionnels de l'immobilier.

En l'espèce, un particulier avait accepté une offre de vente émise par une agence immobilière.

Le vendeur s'était rétracté, invoquant la nullité du mandat donné à son agence.

Aux termes de l'article 6 de la loi Hoguet, le mandat doit respecter les conditions de forme prescrites par son décret d'application et notamment la mention de la convention sur le registre des mandats et le report du numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant.

A défaut de mandat valable, le mandataire était sans pouvoir et l'offre émise par son intermédaire n'engageait pas le mandant. L'acceptation émise par le candidat acquéreur n'était pas apte à former la vente.

Le formalisme attaché au mandat de l'agent immobilier peut donc s'avérer un outil au service de l'indécision du vendeur.

Au grand regret des agents immobiliers ayant déjà vu juger récemment par la Cour de cassation que la théorie du mandat apparent ne peut tenir en échec les dispositions impératives de la loi Hoguet exigeant la conclusion d'un mandat écrit portant mention de stipulations particulières (Cass. civ. 1ère 31 janvier 2008 n°05-15.774)

Traditionnellement, la théorie du mandat apparent permet de déclarer le mandant engagé dès lors que la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime.

Petite consolation pour l'agent immobilier, dans un autre domaine, la Cour de cassation a également jugé que même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Cass. Ass. plén., 9 mai 2008, n°07-12.449)

Yann GALLONE - Avocat

L'association à parts égales, quand tout va mal...

La théorie de l'abus d'égalité n'est d'aucun secours en cas de refus de l'associé à parts égales de voter la rémunération du gérant.

Cass. com. 31 mars 2009, FS-D, n°08-11.860

Les société familiales sont souvent le siège de conflits insolubles.

Surtout lorsque, comme en l'espèce, les deux coassociés de surcroît cogérants ont choisi une répartition égalitaire des parts sociales!

Une telle répartition les oblige à s'entendre ou à se séparer: ce qui est parfais le but recherché d'un tel montage.

En cas de contentieux, il n'y a guère d'autre issue que la dissolution judiciaire pour paralysie de la société.

La Cour de cassation a rejeté le recours à la théorie de l'abus d'égalité.

En l'espèce, un des deux coassociés refusait de voter l'augmentation de la rémunération du gérant.

La Cour a jugé qu'une telle attitude ne constituait pas un abus d'égalité, l'intention de nuire ne pouvant être présumée et ne suffisant pas à elle seule à établir l'abus de vote, la jurisprudence exigeant depuis un arrêt de principe du 15 juillet 1992 que l'attitude de l'associé soit contraire à l'intérêt de la société en ce qu'elle interdirait la réalisation d'une opération essentielle pour celle-ci.

La Cour de cassation rappelle également qu'à supposer l'abus d'égalité établi, le Juge ne peut fixer la rémunération en se substituant à l'organe social compétent.

Le Juge ne peut que désigner un mandataire ad hoc chargé de représenter les associés opposants ou défaillants lors d'une nouvelle assemblée.

Yann GALLONE - Avocat

La mise en réserve des bénéfices en cas de démembrement de propriété des titres constitue-t-elle une donation indirecte ?

La mise en réserve systématique des bénéfices d’une société dont les titres sont démembrés constitue-t-elle une donation indirecte ?

C’est ce qu’a souhaité faire valoir l’administration fiscale en notifiant un redressement pour ce motif aux nu-propriétaires des titres d’une société civile familiale.

La cour d’appel de Lyon avait retenu dans une décision rendue le 16 octobre 2007 que la mise en réserve systématique des bénéfices caractérisait en effet une renonciation de l’usufruitier à appréhender les bénéfices. Pour autant, cela ne caractérisait nullement un « dessaisissement irrévocable ».

Or pour qu’il y ait donation, l’article 894 du Code civil dispose qu’un « dessaisissement irrévocable » du bien du donateur doit être démontré auquel doit s’ajouter une intention libérale ainsi qu’une acceptation du bénéficiaire.

Dans le cas précis de la mise en réserve des bénéfices, l’assemblée générale ordinaire offre au donateur la faculté de décider à tout moment d’une distribution de dividendes prélevés sur les réserves.

La Cour de cassation a confirmé dans un arrêt rendu en date du 10 février 2009 la solution de la cour d’appel, à savoir que le redressement était injustifié car l’usufruitier, ne perdant pas ses droits sur les bénéfices mis en réserve de manière irrévocable, ne consent aucune donation indirecte.

Stéphane BERRUCAZ

Pauline BARTHELET DURAND

CNIL : grande surface = grande responsabilité

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Gérald SADDE - Avocat - Roche et Associés

Coup de gueule contre SFR : acte I

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